Steuererklärung für Grundbesitz
Die Grundsteuerreform 2022
PROFITIEREN SIE VON UNSERER EXPERTISE ZUR NEUEN STEUERGESETZGEBUNG
Für jedes Grundstück/ Land, welches sich in Ihrem Besitz befindet, wird 2022 eine eigene Steuererklärung durch die Finanzbehörden gefordert. Hierunter fallen auch privat genutzte Ferienimmobilien, Baugrundstücke und Grundflächen, auf denen eventuell nur Garagen stehen. Insgesamt betrifft dies schätzungsweise 36 Millionen Grundstücke in Deutschland, die nun einer eigenen Steuererklärung bedürfen. Seit 1. Juli läuft die Abgabefrist der Steuererklärungen für Grundbesitz. Diese wurde nun einmalig bis 31.01.2023 verlängert. Bis dahin müssen alle betroffenen Bürger:innen ihre Erklärung elektronisch an das zuständige Finanzamt übermittelt haben. Die Fristverlängerung soll sicherstellen, dass die Bürger:innen und Unternehmen in Krisenzeiten nicht auch noch mit Verfahren wegen verspäteter Grundsteuererklärungen belastet werden.
Um was es genau geht, haben wir Ihnen in unserem Mandantenmerkblatt sowie im Video "Grundsteuerreform - Was sich für Eigentümer ändert und wie viel Sie künftig zahlen müssen" zusammengefasst. Sie möchten mehr darüber erfahren, welche Fragen das Finanzamt stellen wird und wo Sie diese Antworten finden? Dann hilft Ihnen unser Video "Grundsteuererklärung - Welche Fragen das Finanzamt stellt und wo Sie die Antworten finden" weiter.
Antworten auf häufig gestellte Fragen, wie "Muss die Erklärung unbedingt von einem Steuerberater erstellt und übermittelt werden?" oder "Hat mein Steuerberater, die DBB DATA, nicht längst alle benötigten Daten?" finden Sie in unseren FAQs am Ende dieser Seite.
Kein Grund zur Sorge, wir helfen gerne!
Leistungspaket buchen
Sie wünschen sich Hilfe bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts? Sehr gerne übernehmen wir dies für Sie. Senden Sie uns gerne Ihre unverbindliche Anfrage über unser Kontaktformular.
Handlungsempfehlungen und Ausblick
Ab 01.01.2022
Suchen Sie möglichst zeitnah die für die Erklärung benötigten Informationen und Unterlagen zusammen. Das sind zum Beispiel:
- Gemarkung und Flurstück des Grundvermögens
- Eigentumsverhältnisse
- Grundbuchauszüge für Ihren Grundbesitz
- Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
- Fläche des Grundstücks
- bisherige Einheitswertbescheide
Ab 01.07.2022
Ab diesem Termin kann die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgegeben werden. Die elektronische Übermittlung ist Pflicht, deshalb sollten Sie sich rechtzeitig um einen eigenen ELSTER-Zugang bemühen, falls dieser noch nicht besteht. Oder sagen Sie uns Bescheid.
Bis 31.01.2023
Dieser Stichtag ist der letzte Abgabetermin für die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte (einmalige Fristverlängerung vom 31.10.22 zum 31.01.23). Dieser Stichtag gilt auch für steuerlich beratene Mandanten.
In der Zwischenzeit
Die Finanzämter erlassen die Feststellungsbescheide bezüglich der Grundsteuerwerte und der Steuermessbeträge. Die Gemeinden legen ihre Hebesätze neu fest.
Ab 01.01.2025
Ab diesem Stichtag ist die neue Grundsteuer zu zahlen.
Kopfzerbrechen wegen der neuen Grundsteuerreform?
Wir unterstützen Sie gerne!
Falls Sie sich zunächst intensiver zu diesem Thema informieren wollen, laden Sie sich gerne HIER unser Mandantenmerkblatt zur Grundsteuerreform kostenfrei herunter.
Wir als Ihre Steuerkanzlei stehen Ihnen selbstverständlich in dieser Sache zur Seite und erstellen die entsprechende Steuererklärung gerne für Sie. Laut offiziellen Hochrechnungen betrifft die neue Regelung knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland. Um die hierfür notwendigen zusätzlichen Kapazitäten frühzeitig für Sie als Mandant einplanen zu können, empfehlen wir Ihnen, sich unsere Leistungen direkt über unser Kontaktformular anzufragen: JETZT ANFRAGEN
FAQs zum Thema Grundsteuerreform
1. Grundsteuer: Allgemein
1.1 Was ist eigentlich die Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird in Deutschland auf inländischen Grundbesitz erhoben. Hierzu zählen unbebaute und bebaute Grundstücke, aber auch Eigentumswohnungen, sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, zu denen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen gehören. Die Grundsteuer ist grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern zu zahlen.
Die Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet, erhoben. Die Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu.
1.2 Wer berechnet die Grundsteuer?
Für die Feststellung der Berechnungsgrundlagen (Grundsteueräquivalenzbeträge bzw. Grundsteuerwert sowie Grundsteuermessbetrag) ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück bzw. der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft liegt.
Erstreckt sich das Grundstück oder der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft auf die Bezirke mehrerer Finanzämter, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil liegt.
Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer wird anschließend von der Kommune mittels Grundsteuerbescheid vorgenommen.
1.3 Was ist der Grundsteuerbescheid?
Die Festsetzung der Grundsteuer für das Kalenderjahr (Grundsteuerjahresbetrag) erfolgt durch schriftlichen Bescheid an den Steuerschuldner oder durch öffentliche Bekanntmachung, wenn er die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten hat und sich die Zahlungsweise nicht geändert hat. Der Grundsteuerjahresbetrag wird ermittelt durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz.
1.4 Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer festgesetzt?
Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im Voraus festsetzen.
1.5 Welche Daten sind zur Ermittlung des Grundsteuerwertes nötig?
Einen ersten Überblick darüber, welche Daten für welches Modell benötigt werden, gibt oben stehende Tabelle.
1.6 Wann sind die Vorauszahlungen fällig?
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird fällig am
- 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel.
Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag mehr als 15 € und weniger als 30 €, wird dieser am
- 15. Februar und 15. August je zur Hälfte fällig.
Beträgt der Grundsteuerjahresbetrag nicht mehr als 15 €, wird dieser am
- 15. August in voller Höhe fällig.
Abweichend von den beiden erstgenannten Fälligkeiten kann auf Antrag des Steuerschuldners die Grundsteuer am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Kalenderjahres gestellt werden. Die so beantragte Zahlungsweise bleibt auch für die Folgejahre gültig, es sei denn, Ihre Änderung wird bis zum 30. September für das folgende Jahr beantragt.
1.8 Wer ist Grundsteuerschuldner:in?
Steuerschuldnerin bzw. Steuerschuldner der Grundsteuer ist, wem zu Beginn eines Kalenderjahres ein Grundstück oder ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft in Deutschland gehört.
Dies wird im Grundsteuerrecht als das sogenannte Stichtagsprinzip bezeichnet. Das heißt, es kommt für die Steuerschuld immer nur auf den Beginn des Kalenderjahres (01. Januar) an. Die Steuerschuldnerin bzw. der Steuerschuldner muss gegenüber der Kommune die gesamte Grundsteuer des Jahres zahlen.
Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks bzw. Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/ -verpachtung auf die Mieterin bzw. den Mieter umgelegt werden.
1.9 Ab wann muss die Grundsteuer nach neuem Recht gezahlt werden?
Grundsteuerzahlungen nach neuem Recht sind ab dem 1. Januar 2025 zu leisten. Die bisherigen Regelungen gelten letztmalig für die Grundsteuer im Jahr 2024.
1.10 Wie wird die Grundsteuer künftig festgesetzt?
Die Grundsteuer wird wie bisher auch in drei Schritten festgesetzt:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
1. Ermittlung des Grundsteuerwerts: Grundsteuerwertbescheid des Finanzamtes
Mit den von Ihnen im Rahmen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts in 2022 übermittelten Daten berechnet Ihr Finanzamt den Grundsteuerwert Ihres Grundbesitzes. Als Ergebnis erhalten Sie einen Grundsteuerwertbescheid. Aufgrund dieses Bescheides müssen Sie keine Zahlungen leisten. Er dient lediglich als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
2. Anwendung der Steuermesszahl: Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes
Parallel zum Grundsteuerwertbescheid erhalten Sie einen Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags. Der Grundsteuermessbetrag ermittelt sich durch Multiplikation des zuvor festgestellten Grundsteuerwerts mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl.
Diesen Bescheid erhält die Gemeinde auf elektronischem Weg. Auch aufgrund dieses Bescheides müssen Sie keine Zahlungen leisten. Mit diesem Bescheid als Grundlage nimmt die Gemeinde, in welcher Ihr Grundbesitz liegt, die Festsetzung der Grundsteuer vor.
3. Anwendung des Hebesatzes: Grundsteuerbescheid der Gemeinde
Im letzten Schritt wird der zuvor festgestellte Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um die Grundsteuer zu ermitteln Bei der Reform wird eine Aufkommensneutralität angestrebt. Das bedeutet, das Grundsteueraufkommen der Kommune soll aufgrund der Reform nicht erhöht werden. Dennoch sind zur Beseitigung des verfassungswidrigen Zustands Belastungsverschiebungen im Einzelfall nicht ausgeschlossen.
Zum Abschluss des Verfahrens erhalten Sie einen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Die erzielten Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich den Gemeinden zu.
1.11 Kann ich von der Grundsteuer befreit werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Befreiung (§§ 3 und 4 GrStG) von der Grundsteuer erfolgen. Die eng gehaltenen Befreiungsvorschriften enthalten Befreiungen insbesondere zugunsten der öffentlichen Hand, der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften. Eine Befreiung kommt regelmäßig nicht in Betracht, wenn das Objekt für land- und forstwirtschaftliche oder Wohnzwecke genutzt wird.
1.12 Erhalten die Grundbesitzer eine Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung?
Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung erfolgt in der Regel per öffentlicher Bekanntmachung. Die meisten Bundesländer planen darüber hinaus den Versand von Informationsschreiben an die Grundstückseigentümer. Aus diesen gehen die wichtigsten Daten und Informationen, die für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts benötigt werden, hervor.
Achtung: Je nach Bundesland kann es passieren, dass die Informationsschreiben für land- und forstwirtschaftliche genutzte Flächen, inklusive Wirtschaftsgebäude und verpachtete Ländereien deutlich später versendet werden als für Grundvermögen (insbesondere Wohngebäude und gewerblich genutzte Grundstücke).
Eine aktuelle Übersicht über den Versand der Informationsschreiben innerhalb der Bundesländer erhalten Sie hier.
1.13 Kann man sich gegen die neue Berechnungsgrundlage wehren?
Ja, gegen die Bescheide des Finanzamts und den Bescheid der Kommune können Sie Rechtsbehelfe einlegen. Genauere Informationen finden Sie in den Rechtsbehelfsbelehrungen des jeweiligen Bescheids.
1.14 Warum gibt es eine veränderte Grundsteuer ab dem Jahr 2025?
Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1964. Das ist ungerecht, urteilte das Bundesverfassungsgericht 2018 und so müssen in ganz Deutschland die jahrzehntelang unveränderten Grundlagen ab 2025 durch eine veränderte Grundsteuer ersetzt werden. Um diese Ungleichbehandlung zu beseitigen, hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der Gesetzgeber eine neue gesetzliche Regelung schaffen muss. Das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) wurde am 26. November 2019 erlassen. Die neuen gesetzlichen Regelungen sind hier zu finden:
1.15 Kann ich schon jetzt meine Grundsteuer für das Jahr 2025 berechnen?
Nein. Sie können die Grundsteuer noch nicht berechnen, da die neuen Hebesätze in Ihrer Stadt oder Gemeinde noch nicht feststehen. Maßgeblich sind die Hebesätze für das Jahr 2025, welche im Laufe des Jahres 2024 durch die Städte und Gemeinden festgelegt werden.
1.16 Sind die neuen Regelungen bundeseinheitlich?
Das Grundsteuerreformgesetz aus dem Jahr 2019 ist ein Bundesgesetz. Die Länder haben aber die Möglichkeit erhalten, auch eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Die Bundesländer können von diesem Bundesrecht abweichen und ein eigenes Landesrecht umsetzen (vgl. „1.17 Was ist eine Öffnungsklausel?“).
1.17 Was ist eine Öffnungsklausel?
Neben dem Grundsteuer- und Bewertungsrecht wurde am 15. November 2019 auch das Grundgesetz geändert.
Der Bund hat sich mit der Änderung die grundsätzliche Gesetzgebungshoheit für die Grundsteuer gesichert, den Bundesländern aber gleichzeitig die Möglichkeit eröffnet, abweichende Ländergesetze zu erlassen (Öffnungsklausel).
Die Berechnung der Grundsteuer kann sich deshalb von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Informationen dazu, welches Recht in den einzelnen Bundesländern gilt, finden Sie auf www.grundsteuerreform.de und auf den Internetseiten der jeweiligen Bundesländer.
1.18 Warum muss ich für die neue Grundsteuer Daten zu meinem Grundstück erklären?
Die Nutzung von Daten aus dem bisherigen Besteuerungsverfahren, das auf Werten aus dem Jahr 1964 basiert, ist aus mehreren Gründen nicht möglich – insbesondere sind die Daten in den Einheitswertakten teils veraltet und unvollständig. Auch hätten die Werte in einer Vielzahl von Fällen aufgrund der jetzt geltenden, anderen Ermittlungsmethoden nicht verwendet werden können. Die kommunalen Steuerämter haben außer dem bisherigen Steuermessbetrag (welcher aus dem Einheitswert errechnet wird) keine weiteren Daten.
1.19 Wird sich die Grundsteuerbelastung ändern?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Das Bundesverfassungsgericht hat die seit Jahrzehnten nicht mehr angepassten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt, weil sie als Berechnungsgrundlage veraltet sind. Eine Fortsetzung der alten Grundsteuer wäre also nicht richtig. Damit das Urteil korrekt umgesetzt wird, muss es in jedem Fall zu Belastungsverschiebungen innerhalb einer Kommune kommen – manche werden weniger, manche werden mehr als bisher zahlen müssen. Dies gilt für jedes Modell, also auch für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesgesetz.
Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral durchgeführt werden. Das bedeutet, dass das Gesamtaufkommen an Grundsteuer in jeder Stadt oder Gemeinde durch die Reform weder steigen noch sinken soll. Aber die einzelnen Grundsteuerzahlungen können sich ändern. Die einen Eigentümerinnen und Eigentümer werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, die anderen weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Denn: Unterschiedliche Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in ähnlicher Lage? Das ist ungerecht und geht zukünftig nicht mehr. Die Grundsteuerreform hat das Ziel einer gerechteren Grundsteuer.
1.20 Wie wird der Einheitswert berechnet?
Unbebautes Grundstück
Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert wie folgt:
Einheitswert = qm des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935)
Ertragswertverfahren
Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.
Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert.
Ob das/die Gebäude/die Wohnung/en selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird/sind, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresrohmiete und beeinflusst diese nicht.
Sachwertverfahren
Lässt sich die Jahresrohmiete für die Einheitswerte 1964 nicht ermitteln, da es sich z.B. um Luxushäuser (aus der Sicht des 01.01.1964) handelt, so ist der Einheitswert durch das Sachwertverfahren zu bestimmen.
In diesem Verfahren werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s/ und der Außenanlagen addiert. Um den Wert von Gebäuden/ zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) multipliziert, wobei noch ein Abschlag aufgrund des Gebäudealters (bis zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) vorgenommen wird.
War für ein Mietwohngrundstück oder ein Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern am 01.01.1991 kein Einheitswert festzustellen, bemisst sich die Grundsteuer im Wesentlichen nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der an den für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz angepasst wird (Ersatzbemessungsgrundlage). Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind im Regelverfahren zu bewerten.
Die Einheitswerte sind in DM zu ermitteln, auf volle hundert DM abzurunden und dann in Euro umzurechnen.
1.21 Was ist das Aktenzeichen und wo finde ich es?
Das Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe finden Sie in Ihren Einheitswertbescheiden (bisher Einheitswert-Aktenzeichen oder EW-Az genannt) oder in Abgabe- bzw. Grundsteuerbescheiden der zuständigen Kommune.
1.22 Welche Daten müssen der Finanzverwaltung für die Ermittlung des Grundsteuerwertes bereitgestellt werden?
Deklariert werden müssen alle unbebauten und bebauten Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Im Wesentlichen müssen für jedes Objekt – unabhängig von der Anwendung von Bundesrecht oder einer abweichenden Länderlösung - folgende Angaben gemacht werden:
- Angaben zur Lage wie Gemarkung, Flur, Flurstück
- Grundstücksart, z.B. bebautes oder unbebautes Grundstück, …
- Der/die Eigentümer
- Angaben zur Fläche, z. B. Grundstücksfläche, Wohnfläche, sonstige Flächen
- Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden deutlich mehr Angaben, u.a. zu Tierbestand und Nutzung abgefragt. Diese Regelungen sind auch in den Ländern mit eigenen Grundsteuergesetzen weitestgehend einheitlich.
1.23 Wo finden Grundstückseigentümer:innen diese Angaben?
Angaben wie Flurnummer, etc. liegen Ihnen vermutlich bereits vor, z.B. in Form von
- Einheitswertbescheiden aus früheren Jahren
- Flurkarten
- Grundbuchauszügen
Sollten die Daten nicht auffindbar sein, können Sie eine Flurkarte kostenpflichtig bei dem entsprechenden Vermessungsamt beantragen oder einen Grundbuchauszug bei Ihrem zuständigen Amtsgericht beantragen. Diesen Antrag können Sie normalerweise mündlich vor Ort oder schriftlich stellen. In jedem Bundesland besteht die Möglichkeit in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen. Beides, Flurkarte und Grundbuchauszug sind kostenpflichtig.
Sehen Sie hierzu auch oben stehende Tabelle zur Übersicht.
2. Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliche Betriebe
2.1 Was sind die wichtigsten Änderungen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A)?
Auch Eigentümer von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft müssen sich darauf einstellen, dass sich die Grundsteuer zukünftig anders berechnet als bisher. Die Bewertung erfolgt nun durch ein sogenanntes „typisierendes Ertragswertverfahren“.
- Gerechnet wird mit dem Grundsteuerwert statt mit dem Einheitswert.
- Gebäude und Gebäudeteile des landwirtschaftlichen Betriebs, die zu Wohnzwecken dienen, werden separat als Grundvermögen bewertet.
- Bei der Bewertung wird nicht mehr zwischen Selbstbewirtschaftung, Verpachtung oder Stückländereien unterschieden.
- Im Rahmen des typisierenden Ertragswertverfahrens wird für jede Nutzung bzw. Nutzungsart ein Reinertrag ermittelt. Bestimmte Bewertungsfaktoren sollen den durchschnittlichen Ertrag je Flächeneinheit widerspiegeln.
- Umstände, die sich ertragswertsteigernd auswirken, werden durch pauschale Zuschläge berücksichtigt. Das gilt zum Beispiel für Anbauflächen unter Glas oder Kunststoff im Rahmen der gärtnerischen Nutzung.
- Die Nutzungsart Hofstelle wurde neu in das Bewertungsgesetz mit aufgenommen und wird eigenständig bewertet.
2.2 Was gehört zum Land und forstwirtschaftlichen Vermögen (Grundsteuer A)?
Land- und Forstwirtschaft ist die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren sowie die Verwertung der dadurch selbst gewonnenen Erzeugnisse. Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören alle Wirtschaftsgüter, die dazu bestimmt sind, einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen (§ 232 Abs. 1 BewG).
Ausdrücklich nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören Wohngebäude; diese sind als Grundvermögen eigenständig zu bewerten. Damit gehen Land- und Forstwirtschaft und Wohnen bei der Grundsteuer getrennte Bewertungswege (§ 232 Abs. IV Satz 1 Nr. 1 BewG).
Eine land- und forstwirtschaftliche Fläche zählt zum Grundvermögen, wenn sie im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen ist. Das Gleiche gilt, wenn anzunehmen ist, dass die Fläche gewerblich genutzt oder bebaut wird.
Warum das wichtig ist? Das typisierende Ertragswertverfahren gilt nur für die land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Andere Flächen werden als Grundvermögen (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) bewertet.
2.3 Welche Angaben zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (Grundsteuer A) sind erforderlich?
In der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag sind Angaben zu den einzelnen Flurstücken und ihren Nutzungen erforderlich, die sich aus dem Liegenschaftskataster ergeben.
2.4 Wie ist die Steuermesszahl und der Hebesatz zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (Grundsteuer A)?
Für die Land- und Forstwirtschaft gibt es eine eigene Steuermesszahl. Sie beträgt 0,55 ‰. Darüber hinaus kommt der Hebesatz der Grundsteuer A zur Anwendung. Dieser fällt meist niedriger aus als der Hebesatz der Grundsteuer B bei Grundvermögen.
2.5 Wie wird die Grundsteuer bei zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (Grundsteuer A) berechnet?
Zunächst berechnet man für jede klassifizierte Fläche den Flächenwert:
Größe der Eigentumsfläche des Betriebs × Bewertungsfaktoren nach Anlage 27-32 = Flächenwert
Die Flächenwerte zusammen ergeben den Reinertrag für eine Nutzung bzw. Nutzungsart:
Summe der Flächenwerte = Reinertrag Nutzung bzw. Nutzungsart
Die Summe aller Reinerträge einschließlich der Zuschläge nach den §§ 237, 238 BewG ist mit dem Faktor 18,6 zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft:
(Summe der Reinerträge + Zuschläge nach §§ 237, 238 BewG) × 18,6 = Grundsteuerwert
2.6 Warum wird bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben (Grundsteuer A) zwischen Nutzung und Nutzungsarten unterschieden?
Für die Wertermittlung im Rahmen der Grundsteuer muss der Betrieb aufgeteilt werden. Das Gesetz sieht vor, dass die land- und forstwirtschaftlichen Betriebsflächen einer Nutzung oder einer Nutzungsart zuzuordnen sind. Dies nennt man gesetzliche Klassifizierung. Bei der gärtnerischen Nutzung wird auch noch zwischen verschiedenen Nutzungsteilen unterschieden.
2.7 Was sind die Nutzungsarten?
Abbauland, Geringstland, Unland, Hofstelle, Nebenbetrieb
2.8 Was sind die Nutzungen?
Landwirtschaftliche Nutzung, Forstwirtschaftliche Nutzung, Bewirtschaftungsbeschränkung Forstwirtschaft, Weinbauliche Nutzung, Gemüsebau – Freiland, Gemüsebau – unter Glas- und Kunststoffen, Blumen und Zierpflanzenbau – Freiland, Blumen und Zierpflanzenbau – unter Glas und Kunststoffen, Obstbau – Freiland, Obstbau – unter Glas und Kunststoffen, Baumschulen – Freiland, Baumschulen – unter Glas und Kunststoffen, Kleingarten- und Dauerkleingartenland, Gartenlaube größer 30 m², Hopfen, Spargel, Wasserflächen ohne oder mit geringer Nutzung (Fischertrag kleiner 1 kg/Ar), Wasserflächen bei stehenden Gewässern (Fischertrag zwischen 1 kg/Ar und 4 kg/Ar), Wasserflächen bei stehenden Gewässern (Fischertrag größer 4 kg/Ar), Wasserflächen bei fließendem Gewässer mit Fischertrag, Saatzucht, Weihnachtsbaumkulturen, Kurzumtriebsplantagen, Abbauland, Geringstland, Unland, Windenergie, Hofstelle, Wirtschaftsgebäude der Fass- und Flaschenweinerzeugung, Wirtschaftsgebäude der Imkerei, Wirtschaftsgebäude der Wanderschäferei, Wirtschaftsgebäude des Pilzanbaus, Wirtschaftsgebäude der Produktion von Nützlingen, Wirtschaftsgebäude sonstiger Nebenbetriebe
2.9 Wie werden Streuobstwiesen und Co. behandelt?
Streuobstwiesen gehören zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Auf sie fällt - wie schon bisher - die Grundsteuer A an. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heißt das: Wenn sie ihre Erklärung abgeben, müssen sie die Anlage "Land- und Forstwirtschaft" ausfüllen.
Die wesentlichen Kennzeichen von "klassischen" Streuobstwiesen sind:
- teilweise alte, großteils starkwüchsige, hochstämmige und großkronige Obstbäume
- verschiedene Obstarten und -sorten
- unterschiedliche Alters- und Größenklassen der Bäume
- weiträumige Abstände zwischen den Bäumen
- Unternutzung der Flächen (z.B. Mähen oder Beweiden)
Wird jedoch eine Obstplantage betrieben, auf der gleiche Obstarten (z.B. Kernobst oder Steinobst) und Sorten angebaut werden, so ist als Nutzungsart "Obstbau" anzugeben. Ebenfalls zum Obstbau zählen Strauchbeeren (Himbeeren, Johannisbeeren usw.) und Erdbeeren.
Eigentümerinnen und Eigentümer von Streuobstwiesen und anderen bewirtschafteten Flächen der Land- und Forstwirtschaft können sich an der bisherigen Zuordnung orientieren. So unterliegen der Grundsteuer A beispielsweise auch Schrebergärten, also Kleingarten- und Dauerkleingartenland im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Freizeitgrundstücke und Wochenendgrundstücke werden hingegen dem Grundvermögen zugeordnet und unterliegen wie bereits bisher der Grundsteuer B.
Einzelne verpachtete land- und forstwirtschaftliche Flächen zählen zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Für sie wird ebenfalls Grundsteuer A entrichtet. Die Erklärung hierzu muss die Eigentümerin oder der Eigentümer abgeben, nicht der Pachtende.
Neu ist: Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken dienen, gehören jetzt generell zum Grundvermögen. Damit unterliegen solche Flächen, die bislang einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet waren, nun der Grundsteuer B und nicht mehr der Grundsteuer A.
2.10 Gibt es eine Informationsbroschüre zur Grundsteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben?
Hier können Sie die Informationsbroschüre Grundsteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben herunterladen.
3. Grundsteuer B: Grundvermögen
3.1 Was ist wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens (Grundsteuer B)?
Zum Grundvermögen gehören unbebaute und bebaute Grundstücke. Weiterhin gehören auch die Wohnteile, die bisher zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörten, zum Grundvermögen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens wird „Grundstück“ genannt. Der steuerliche Begriff des Grundstücks kann vom umgangssprachlichen Verständnis und auch von der Darstellung im Grundbuch abweichen. Denn auch mehrere Flächen (Flurstücke) können zusammen ein steuerliches Grundstück bilden, z.B. wenn sie räumlich und wirtschaftlich zusammengehören und zusammen genutzt werden.
Beispiele für eine wirtschaftliche Einheit der Grundsteuer B sind:
- eine Eigentumswohnung
- eine Eigentumswohnung mit zugehöriger Garage oder Tiefgaragenstellplatz
- ein Einfamilienhaus
- ein Einfamilienhaus mit einem Garten (zwei verschiedene Flurstücke)
- ein Mietwohngrundstück mit mehreren Garagen und Stellplätzen
- eine alleinstehende Garage, die zu keinem anderen Gebäude gehört
- eine alte Hofreite mit Scheune und alten Stallgebäuden, die zu Wohnzwecken genutzt werden
Bitte beachten Sie: Für jede wirtschaftliche Einheit ist eine eigene Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben.
Hinweis: Mit der Grundsteuerreform bilden mehrere Flurstücke nur dann eine wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ im Grundvermögen, wenn sie in derselben Gemeinde belegen sind. Die wirtschaftliche Einheit „Grundstück“ kann sich nur auf das Gebiet einer Gemeinde erstrecken. Eine Zerlegung von Steuermessbeträgen beim Grundvermögen gibt es nicht mehr. Die Flurstücke auf dem Gebiet anderer Gemeinde bilden eine oder mehrere neue wirtschaftliche Einheiten „Grundstück“. Die von dieser Neuregelung betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer werden von der Finanzverwaltung vor dem 1. Juli 2022 über neue Aktenzeichen für die Erklärungsabgabe informiert.
3.2 Welche Angaben sind für meine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (Grundsteuer B) erforderlich?
Grundsätzlich haben Sie einige Grundangaben zu erklären:
- Aktenzeichen
- zuständiges Finanzamt,
- Adresse des Grundstücks
- Eigentumsverhältnisse
Daneben haben Sie noch Angaben zum Grundbesitz zu machen:
- Angaben zum Grundstück (Gemarkung, Flur und Flurstück, Größe des Grundstücks, Grundbuchblattnummer und ggf. Miteigentumsanteil): Die Angaben zum Grundstück finden Sie auch im Grundbuchauszug, im Auszug aus dem Liegenschaftskataster, ggf. auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag. Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster (=Flurstücksnachweis) enthält Daten zu Ihrem Grundbesitz – soweit diese der Katasterverwaltung vorliegen. Der Auszug bietet Ihnen die Möglichkeit, die zu Ihrem Grundstück vorliegenden Daten einzusehen. Dies ist beispielsweise sinnvoll, falls Ihnen Daten nicht oder nicht vollständig vorliegen oder sie die Daten mit den Ihnen vorliegenden Daten abgleichen möchten. Bitte überprüfen Sie die Daten zunächst auf Aktualität und Vollständigkeit, bevor Sie diese in die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag übernehmen.
- Angaben zum Gebäude: Bei reinen Wohngebäuden ist die Wohnfläche zu erklären; bei betrieblich, gewerblich oder zu sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) genutzten Gebäuden, ist auch die Nutzungsfläche zu erklären.
3.3 Was gehört zur Wohnfläche?
Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung gilt mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Sind Terrassen- und Balkonflächen von besonderer Qualität (z.B. wenn diese überdacht/ seitlich wettergeschützt sind) können es 50 Prozent sein.
Bei Zimmern mit Dachschrägen ist folgende Grundregel zu beachten:
Die Fläche unter einer Dachschräge wird bis 100 cm Höhe gar nicht berechnet. Ab einer Höhe von 100 cm bis 199 cm ist die Fläche nur mit 50 Prozent zu berechnen. Ab 200 cm Höhe unter der Dachschräge ist die Fläche vollständig als Wohnfläche zu berechnen.
Zur Wohnfläche zählen nicht:
- Räume im Keller und Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum dienen;
- Garagen – Dienen sie Wohngebäuden, bleiben sie außer Ansatz, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zum Wohngebäude stehen (z. B. angebaute oder freistehende Garage auf dem Grundstück; Tiefgarage im Mietshaus) oder wenn ihre Grundfläche 100 Quadratmeter nicht überschreitet;
- Nebengebäude – Sie bleiben unberücksichtigt, wenn sie Wohngebäuden dienen und ihre Gebäudefläche weniger als 30 Quadratmeter beträgt. Ein Nebengebäude kann beispielsweise eine Scheune oder ein Gartenhaus sein.
Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346). Die Wohnfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
3.4 Was ist die Nutzungsfläche von Gebäuden?
Zu den Nutzungsflächen zählen Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Die Nutzungsfläche umfasst sämtliche Grundflächen der nutzbaren Räume. Angaben zu Garagen sind nur erforderlich, wenn diese zu Gebäuden oder Gebäudeteilen gehören, die nicht Wohnzwecken dienen. Angaben zu Nebengebäuden sind nur erforderlich, wenn diese nicht in räumlichem Zusammenhang mit zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteilen stehen.
Zur Nutzungsfläche gehören nicht:
- Technikflächen (Heizungsräume, Maschinenräume, technische Betriebsräume) und
- Verkehrsflächen (Eingangsbereiche, Treppenräume, Aufzüge, Flure).
Die Nutzungsfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z.B. DIN 277-1: 2005-02 oder DIN 277-1: 2016-01. Die Nutzungsfläche finden Sie ggf. in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
3.5 Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit vergleichbarer Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets.
3.6 Sind Daten vom Katasteramt oder Grundbuchamt notwendig?
Ab Mai 2022 erhalten Sie als Eigentümerin bzw. Eigentümer von unbebauten oder bebauten Grundstücken im Regelfall ein grundstücksbezogenes Informationsschreiben von Ihrer Finanzverwaltung. Sollten die in diesem Schreiben enthaltenen Angaben nicht zutreffen, so wenden Sie sich bitte zunächst an das für Ihre Liegenschaft zuständige Finanzamt (Lagefinanzamt).
4. Feststellungserklärung
4.1 Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?
Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sind, müssen Sie eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben.
Hinweis: In Erbbaurechtsfällen muss nur die Erbbauberechtigte bzw. der Erbbauberechtigte eine Erklärung abgeben. Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden muss nur die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens eine Feststellungserklärung abgeben.
4.2 Wie kann die Feststellungserklärung erstellt werden?
Die Feststellungserklärung müssen Sie vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 31. Januar 2023 digital bei dem zuständigen Finanzamt einreichen. Dies ist über das Online-Finanzamt ELSTER (www.elster.de) möglich. Hierfür benötigen Sie ein Benutzerkonto. Sollten Sie bereits ein Benutzerkonto haben, welches Sie z.B. für Ihre Einkommensteuererklärung nutzen, können Sie dieses auch für die Grundsteuer verwenden.
Sofern Sie noch kein entsprechendes Benutzerkonto besitzen, können Sie dieses bereits jetzt unter www.elster.de beantragen. Die Feststellungserklärung kann auch über den Zugang von nahen Angehörigen abgegeben werden. Die Einreichung von Belegen ist grundsätzlich nicht vorgesehen.
4.3 Muss die Erklärung unbedingt von einem Steuerberater erstellt und übermittelt werden?
Selbstverständlich nicht. Wie jede andere steuerliche Pflicht, betrifft auch die Übermittlung der Feststellungserklärung zur Grundsteuer den oder die Eigentümer. Allerdings ist zwingend die elektronische Übermittlung erforderlich, so dass Sie sich zeitnah mit den entsprechenden Voraussetzungen auseinandersetzen sollten. Sie können hierfür ein bestehendes Elster Zertifikat nutzen oder ein neues beantragen. Nähere Informationen finden Sie hier: https://www.elster.de/eportal/infoseite/grundsteuerreform
Das Bundesministerium der Finanzen bietet zusätzlich für ausgewählte Grundstücke in einigen Bundesländern die Möglichkeit an, eine eigene Portallösung zu nutzen. Weitere Informationen finden Sie hier: https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/
Bitte haben Sie Verständnis, dass wir zu diesen Portalen keine Hilfestellung anbieten können, da wir keinen Zugriff auf diese haben. Wir bieten Ihnen als vergleichbare Lösung unser "Paket zum Selbermachen" an. Neben einem Portal für alle Grundstücke und nicht nur für ausgewählte, können Sie jederzeit auf eine umfangreiche Hilfe-Datenbank zugreifen. Zudem können wir jederzeit unterstützen und Sie haben die Sicherheit, dass wir eine Prüfung der Daten auf Vollständigkeit sowie des Bescheides durchführen. Mehr Informationen finden Sie hier : https://shop.dbbdata.de/
Wir möchten Sie gerne unterstützen, indem wir Ihnen zwar einen durch uns ausgewählten und definierten Weg zum Ziel - jedoch mit mehreren Möglichkeiten - anbieten. Je nachdem, wie viel Zeit Sie selbst investieren können oder wollen.
4.4 Hat mein Steuerberater, die DBB DATA, nicht längst alle benötigten Daten?
Die Antwort ist hier klar nein. Zum einen müssen alle Grundstücke erfasst werden; ihre selbst genutzte Eigentumswohnung oder das selbst genutzte Ferienhaus ist steuerlich grundsätzlich nicht relevant und uns daher nicht bekannt. Zum anderen werden für die Bewertung andere und deutlich mehr Kriterien herangezogen, als diese für die laufende steuerliche Beratung relevant sind. Dennoch können einige Informationen, z.B. aus der Anlage Vermietung zur Steuererklärung gewonnen und übertragen werden.
4.5 Ist der Einheitswertbescheid für die Feststellungserklärung notwendig?
Nein. Die Einheitswertbescheide benötigen Sie für die Erstellung der Feststellungserklärung nicht. Die Einheitswerte nach den Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1964 stellen heute keine zeitgemäße Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer dar.
4.6 Welche Angaben müssen in der Feststellungserklärung gemacht werden?
Der gesetzlich festgelegte Bewertungsstichtag ist der 1. Januar 2022, es kommt also auf die Verhältnisse an diesem Tag an. Daher müssen alle, die an diesem Tag Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks waren oder ein Grundstück als Erbbauberechtigte nutzten, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Feststellungserklärung) abgeben. Das gilt auch dann, wenn das Grundstück bis zur Erklärungsabgabe an eine andere Person verkauft oder verschenkt wurde. Ist der Grundstückseigentümer oder die Grundstückseigentümerin nach dem 1. Januar 2022 verstorben, ist die Erklärung von den Erben abzugeben.
Bitte machen Sie zu Ihrem Grundstück folgende Angaben:
- Eigentümer von nicht bebauten Grundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.
- Eigentümer von Wohngrundstücken geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die
- Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Wohnfläche, die Immobilienart (z. B. Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung), die Anzahl der (Tief-)Garagenstellplätze und das Baujahr des Gebäudes an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung anzugeben.
- Eigentümer von Grundstücken, die nicht zu mehr als 80% zu Wohnzwecken dienen, geben die Lage des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer), die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Immobilienart (z. B. Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück), die Gebäudeart(en), die Bruttogrundfläche des Gebäudes / der Gebäude sowie das Baujahr an. Ggf. sind das Jahr der Kernsanierung oder der Abbruchverpflichtung zu erklären.
- Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz geben die Lage des Betriebs bzw. die Adresse des Grundstücks, einzelne Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Gemarkung, Flurstücksnummer/n), Grundstücksfläche/n, die Fläche der jeweiligen Nutzung, die Nutzungsart (z. B. landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, Weinbau etc.), die Bruttogrundfläche der Wirtschaftsgebäude sowie u. a. bei landwirtschaftlicher Nutzung die Ertragsmesszahl an. Gegebenenfalls sind auch Angaben zum Tierbestand und bei Fischzucht in fließenden Gewässern die Durchflussmenge des Gewässers erforderlich.
4.7 Bis wann muss die Feststellungserklärung abgegeben werden?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes müssen Sie ab dem 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 bei dem zuständigen Finanzamt abgeben.
4.8 Bei welchem Finanzamt muss die Feststellungserklärung abgegeben werden?
Das zuständige Finanzamt richtet sich grundsätzlich nach der Lage Ihres Grundbesitzes und nicht nach Ihrem eventuell abweichenden Wohnsitz.
4.9 Was bedeutet Hauptfeststellungszeitpunkt?
Zum Hauptfeststellungszeitpunkt bewertet das Finanzamt Ihr Grundstück. Dabei werden die Wertverhältnisse und die tatsächlichen Verhältnisse zugrunde gelegt, die am 1. Januar 2022 bei Ihrem Grundstück vorliegen.
Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.
4.10 Was ist, wenn ein Grundstück im Jahr 2022 verkauft wird? Wer ist zur Erklärungsabgabe verpflichtet?
Die Verpflichtung zur Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus den Eigentumsverhältnissen am Stichtag 01.01.2022. Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundbesitzes am 01.01.2022 ist zur Abgabe der Erklärung verpflichtet. Änderungen der Eigentumsverhältnisse nach dem Stichtag entbinden also nicht von der Abgabeverpflichtung. Bei einem Eigentumswechsel nach dem Stichtag 01.01.2022 ist durch die neue(n) Eigentümer(in) nichts zu veranlassen. In diesen Fällen wird wie bisher auch eine Neuveranlagung bzw. Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt auf Grundlage der eingehenden Notarverträge vorgenommen.
4.11 Wie verhält es sich bei baulichen Änderungen nach dem Stichtag 01.01.2022?
Bei baulichen Änderungen am Grundbesitz nach dem Stichtag 01.01.2022, beispielsweise durch Umbau, Ausbau, Anbau, Abriss oder Ähnliches, ist für die Stichtage 01.01.2023 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2022) bzw. 01.01.2024 (bei baulichen Änderungen im Jahr 2023) von den Eigentümerinnen und Eigentümer eine zusätzliche Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (nach neuem Recht) elektronisch und eine Einheitswerterklärung (nach altem Recht) in Papierform einzureichen. Bei baulichen Änderungen im Jahr 2024 ist nur eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag (in elektronischer Form) nach dem neuen Recht abzugeben.
4.12 In der Familie haben mehrere Personen Anteile an einem Grundbesitz. Wer gibt die Erklärung ab?
Sie oder ein anderes Familienmitglied, das Miteigentümerin bzw. Miteigentümer ist, muss eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag beim zuständigen Finanzamt einreichen. Wer von Ihnen die dies tut, ist Ihnen freigestellt. In jedem Fall müssen aber auch alle anderen Miteigentümer/innen in der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag mit angegeben werden. Das Familienmitglied, das die Erklärung abgibt, erhält dann auch den Bescheid.
4.13 Ich habe eine Eigentumswohnung, muss ich auch eine Erklärung abgeben?
Ja. Bei Eigentumswohnungen wird die Grundsteuer nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf die einzelnen Wohnungen erhoben. Daher müssen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Eigentumswohnung eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben. Und zwar unabhängig davon, ob Sie selbst in der Wohnung leben oder Sie diese vermietet haben.
4.14 Ich lebe in einer Mietwohnung, muss ich auch eine Erklärung abgeben?
Wenn Sie Mieter:in sind, müssen Sie keine Erklärung einreichen. Allerdings sind Sie von der Grundsteuerreform betroffen, wenn Ihnen die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer die Grundsteuer als Nebenkosten in Rechnung stellt und sich die Grundsteuer in Folge der Reform ändert. Nach den mietrechtlichen Regelungen ist die Grundsteuer umlagefähig. Das bedeutet, Eigentümer:innen dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. An dieser Regelung hat sich durch die Grundsteuerreform nichts geändert. Wie sich die Reform konkret für Sie auswirkt, können Sie dann anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.
4.15 Wie kann ich meine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abgeben?
Bitte übermitteln Sie Ihre Erklärung elektronisch an das zuständige Finanzamt. Die elektronische Abgabe erleichtert Ihnen das Ausfüllen der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag und beugt Übertragungsfehlern vor.
Für die digitale Übermittlung Ihrer Erklärung zum Grundsteuermessbetrag können Sie beispielsweise ELSTER nutzen. ELSTER steht für "Elektronische Steuererklärung" und ist ein kostenfreier Service der Steuerverwaltungen in Deutschland zur digitalen Abgabe von Steuererklärungen. ELSTER führt Sie schrittweise durch das Programm. Dabei werden die von Ihnen eingegebenen Daten direkt auf Plausibilität geprüft. Anschließend wird das gesamte Datenpaket auf sicherem Weg an das zuständige Finanzamt geleitet. Ihre Erklärung können Sie ab dem 1. Juli 2022 elektronisch übermitteln. Auch das digitale Formular steht Ihnen erst ab diesem Zeitpunkt zur Verfügung.
Wenn Sie sich für die elektronische Abgabe Ihrer Einkommensteuererklärung bereits bei ELSTER registriert haben, müssen Sie sich für die elektronische Abgabe der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag nicht ein zweites Mal registrieren. Wenn Sie noch kein ELSTER-Benutzerkonto besitzen, können Sie sich übrigens bereits vor dem 1. Juli 2022 registrieren. Falls Ihnen die digitale Übermittlung der Erklärung nicht möglich ist, dürfen Angehörige (zum Beispiel Ihre Kinder und Enkel) ihre eigene Registrierung bei ELSTER nutzen, um die Erklärung für Sie abzugeben. Hierbei handelt es sich um ein zusätzliches Service-Angebot der Steuerverwaltung, damit auch die Menschen eine Chance haben von den Vorteilen der elektronischen Abgabe zu profitieren, die zum Beispiel nicht über die notwendige Ausstattung oder Kenntnis verfügen.
In Einzelfällen sind Ausnahmen von der elektronischen Abgabeverpflichtung möglich: Wer glaubhaft darlegen kann, dass eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, der kann die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag auch in Papierform abgeben. Ein Anruf beim Bürgerservice Ihres zuständigen Finanzamts gibt im Zweifelsfall Klarheit darüber, ob Sie im vorliegenden Fall die Erklärung auch in Papierform abgeben dürfen. Aber auch dann sind die Erklärungsvordrucke erst ab dem 1. Juli 2022 verfügbar, so dass Sie auch erst ab diesem Zeitpunkt die Erklärung beim Finanzamt abgeben können.
Hier geht es zu ELSTER-Portal.
4.16 In welchem Finanzamt muss ich die Grundsteuerwerterklärung abgeben?
Wenn Sie ELSTER nutzen, wird die Zuständigkeit über das Aktenzeichen automatisch ermittelt. Das zuständige Finanzamt finden Sie auch links oben auf dem Briefkopf des Informationsschreibens.
Bei weiteren Fragen zur Zuständigkeit wenden Sie sich entweder ab Mai 2022 an die Hotline oder nutzen Sie den Zuständigkeitsfinder des Bundeszentralamtes für Steuern.
4.17 Was gilt für Vollmachten?
Bisher bei den Finanzämtern angezeigte Vollmachten für die Feststellung von Einheitswerten für die Zwecke der Grundsteuer gelten nicht für die Feststellung des Grundsteuerwerts. Vollmachten für das neue Bewertungsverfahren müssen neu angezeigt werden.
Bitte nutzen Sie hierfür ausschließlich die hierfür vorgesehenen Felder auf der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts. Reichen Sie bitte keine separaten Schreiben zur Bekanntgabe einer Vollmacht beim Finanzamt ein. Damit helfen Sie, Verwaltungsaufwand und Papieraufkommen in dem anstehenden Massenverfahren zu reduzieren.
Eine Übermittlung von Vollmachten über die Vollmachtsdatenbank ist nicht möglich.
Vollmachten gegenüber den Kommunen müssen weiterhin gesondert angezeigt werden. Die Finanzämter haben keine Rechtsgrundlage, erteilte Vollmachten an die Kommunen weiterzuleiten.
4.18 Muss ich Unterlagen zu meiner Erklärung einreichen?
Nein. Bitte reichen Sie keine begleitenden Unterlagen mit der Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ein. Sollte das Finanzamt weitere Unterlagen von Ihnen für die Prüfung benötigen, werden Sie zur Vorlage der Unterlagen aufgefordert. Bitte bewahren Sie ggf. vorhandene Unterlagen daher sorgfältig auf.
4.19 Woher bekomme ich einen Vordruck zur Erklärung zum Grundsteuermessbetrag?
Es besteht eine gesetzliche Pflicht, die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag elektronisch zu übermitteln. Nur in Einzelfällen sind Ausnahmen vorgesehen: in diesen Ausnahmefällen bekommen Sie den Vordruck von Ihrem Finanzamt zur Verfügung gestellt. Ein Anruf beim Bürgerservice Ihres zuständigen Finanzamts gibt im Zweifelsfall Klarheit darüber, ob Sie im vorliegenden Fall die Erklärung auch in Papierform abgeben dürfen. Auch die Papiervordrucke sind erst ab dem 1. Juli 2022 über Ihr Finanzamt verfügbar.
5. Informationen für Kommunen
5.1 Was müssen die Kommunen tun?
Für Städte und Gemeinden ergeben sich hinsichtlich der Grundsteuer zwei unterschiedliche Rollen: Zum einen als Steuerpflichtige und zum anderen als Steuergläubiger.
Mit Umsetzung der Grundsteuerreform sind somit auch für die Städte und Gemeinden die neuen Regelungen zu beachten.
5.2 Was gilt, wenn Kommunen die Steuerpflichtigen sind?
Als Grundstückseigentümer müssen die Kommunen ab dem Jahr 2022 grundsätzlich für jede ihnen gehörende wirtschaftliche Einheit eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abgeben.
Das „Online-Finanzamt“ ermöglicht es den Kommunen als Steuerpflichtige, ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes vollkommen papierlos abzugeben. Es wird lediglich ein Computer mit Internet-Browser benötigt. Damit sparen sich die Kommunen das Herunterladen, Installieren und Aktualisieren umfangreicher Programme.
5.3 Was gilt, wenn Kommunen die Steuergläubiger sind?
Für jede wirtschaftliche Einheit, die im Zuständigkeitsbereich einer Kommune gelegen ist, werden die Daten für Zwecke der Festsetzung der Grundsteuer ausschließlich in elektronischer Form (über den „elektronischen Datenaustausch“) vom Finanzamt an die Kommune übermittelt.
Der Datenaustausch erfolgt zukünftig über ELSTER-Transfer.
Nähere Informationen zum Verfahren „ELSTER-Transfer“, zur Beantragung einer entsprechenden Zertifikatsdatei (Account-ID) sowie ein Leitfaden sind hier zu finden.
6. Grundsteuer C: Baulandsteuer
6.1 Was ist die Grundsteuer C?
Die Grundsteuer C wird auf baureife unbebaute Grundstücke erhoben. Die Gemeinden können hierfür höhere Hebesätze festlegen. Durch die Erhebung werden Spekulationen mit baureifen Grundstücken verhindert und es werden mehr Anreize gegeben Wohnraum zu schaffen.